2017中级会计实务《投资性房地产》考点分值及例题解析

距离中级会计考试还有45天，时间一点一点的过去，面对厚厚的书考生们简直是一脸茫然，不过不用担心中公会计小编帮你汇总了第四章投资性房地产的重点内容以及例题解析，抓紧来学一下吧！

【考点一】投资性房地产的范围

1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

【例·判断题】企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。(　)

【答案】√

【考点三】投资性房地产的初始计量和后续计量

(一)投资性房地产的初始计量

1.外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

2.自行建造的投资性房地产

企业自行建造(或开发，下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将其确认为投资性房地产。

【例·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。(　)

【答案】×。解析：企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。

(二)投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

【例·单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是(　)。

A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

【答案】C。解析：投资性房地产的核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。

【例·计算题】甲公司系增值税一般纳税人，不动产适用的增值税率为11%。经甲公司董事会批准，甲公司购买一栋写字楼，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。甲公司按月确认租金收入。

(1)2017年3月31日，甲公司购买一栋写字楼，取得增值税专用发票，价款为3 600万元，增值税的进项税额为396万元。当日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，不含税月租金为150万元，当日为租赁期开始日。当日收到9个月租金存入银行并开出增值税专用发票，价款为1 350万元，增值税的销项税额为148.5万元。2017年3月31日会计处理如下：

(2)若采用成本模式计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。若采用公允价值模式计量，写字楼在2017年4月30日的公允价值为3 200万元。2017年4月30日会计处理如下：

【例·单选题】企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入(　)。

A.其他综合收益　 B.公允价值变动损益

C.资本公积　　　 D.资产减值损失

【答案】B

(三)投资性房地产后续计量模式的变更

1.模式变更的原则

(1)企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

(2)只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

(3)已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

2.成本模式转为公允价值模式的会计处理

(1)应当作为会计政策变更处理。

(2)将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积、未分配利润)。

【例·计算题】2017年1月1日A公司董事会决定将投资性房地产后续计量模式从成本模式转换为公允价值模式。该房地产账面价值为10 000万元(原值为11 000万元，已计提折旧1 000万元)，公允价值为15 000万元。不考虑所得税因素。

借：投资性房地产——成本　15 000

投资性房地产累计折旧　 1 000

贷：投资性房地产 　 　　　11 000

盈余公积　　　 　　　　　500(5 000×10%)

利润分配——未分配利润 4 500(5 000×90%)

【例·判断题】(2012年考题)已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。(　)

【答案】√

【例·单选题】(2011年考题)投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是(　)。

A.资本公积

B.营业外收入

C.未分配利润

D.投资收益

【答案】C。解析：投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额应计入留存收益。所以选择C。

2017年中级会计职称考试冲刺120天

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