2017年注会考试税法知识点：土地增值税法（3）

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【高频考点】土地增值税法

【考情分析】

考试频率：★★★★★

常考题型：单选题、多选题、计算题、综合题

学习要求：土地增值税是综合性以及被综合性特别强的一种税种，要求学习中理解其与其他税种的关系。同时，熟练掌握土地增值税的扣除项目、税率和应纳税额的计算。

四、应纳税额的计算与清算

(一)税额计算一般方法

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

一般计算步骤：

(1)扣除项目(房地产企业转让新建房5项，非房地产企业转让新建房4项，存量房产3项，存量土地2项)

(2)增值额=应税收入-扣除项目金额

(3)增值率=增值额/扣除项目金额×100%(确定税率及速算扣除系数)

(4)应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的。

2.提供扣除项目金额不实的。

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

4.旧房及建筑物的转让。

(二)房地产开发企业土地增值税清算

1.基本规定

2.非直接销售和自用房地产的收入确定

1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

3.土地增值税清算时，(1)已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;(2)未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;(3)销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

3.土地增值税的扣除项目

(1)不予扣除

除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

(2)计算扣除：开发成本中四项费用的核定

①内容：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用;

②核定的原因：凭证或资料不符合清算要求或不实;

③核定机关：地方税务机关;

④核定程序：参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

(3)公共设施的扣除

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

(4)装修费用

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

(5)共同成本费用

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的

(6)扣留建筑安装施工的质量保证金

在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

(7)开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

(8)为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

(9)拆迁安置费的扣除规定

1)房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

2)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

3)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

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