2017年注会考试税法知识点：土地增值税法（2）

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【高频考点】土地增值税法

【考情分析】

考试频率：★★★★★

常考题型：单选题、多选题、计算题、综合题

学习要求：土地增值税是综合性以及被综合性特别强的一种税种，要求学习中理解其与其他税种的关系。同时，熟练掌握土地增值税的扣除项目、税率和应纳税额的计算。

二、税率——四级超率累进税率

三、计税依据——增值额

(一)应税收入的确定

包括货币收入、实物收入、其他收入

(二)扣除项目的确定

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

1.新建房地产转让项目的扣除

(1)取得土地使用权所支付的金额，包括：

1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;

2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

【提示】

①纳税人取得土地使用权时缴纳的契税计入取得土地使用权所支付的金额，是扣除项目的组成部分。

②纳税人取得土地使用权时支付的金额，并不是全部作为扣除项目，而是应进行多次分配计入本期扣除项目。

第一次分配：根据开发部分占购进土地的比例进行分配;

第二次分配：根据新建房占地面积占开发土地总面积的比例进行分配;

第三次分配：根据销售新建房的建筑面积占总的建筑面积的比例进行分配。

(2)房地产开发成本

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：

1)土地征用及拆迁补偿费

2)前期工程费

3)建筑安装工程费

4)基础设施费

5)公共配套设施费

6)开发间接费用等

【提示】开发成本同样要进行多次分配确定准予扣除金额，即销售部分承担的开发成本。

第一次分配：根据完工面积占开发面积的比例进行分配;

第二次分配：根据销售面积占完工面积的比例进行分配。

【注意】占用耕地缴纳的耕地占用税计入开发成本。

(3)房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用

关键取决于财务费用中的利息处理——分两种情况计算扣除：

1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

【利息扣除注意三点】

①提供金融机构证明;

②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额;

③不包括加息、罚息。

2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

【关于利息的其他规定：了解】

(4)与转让房地产有关的税金

(5)财政部规定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

【提示】仅适用于房地产开发企业(转让新建房地产)。

(二)存量房地产转让项目的扣除：

1.房屋及建筑物的评估价格

即：由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

【特殊规定—项目的扣除】

【提示】

(1)计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

(2)对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

3.转让环节缴纳的税金(附加税、印花税)。

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