2017年注会考试《税法》第七章高频考点：契税法

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【高频考点】契税法

【考情分析】

考试频率：★★★★

常考题型：单选题、多选题、计算题、综合题

学习要求：掌握契税内容，能够识别契税纳税人、掌握契税计税依据、税收优惠，并理解其他税种之间的关系。

【主要内容】

一、征税对象

契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。学习这部分内容，注意与不动产业务其他税的交叉。

契税征税对象具体包括以下六种具体情况：

(一)国有土地使用权出让——一级市场(出让方：不缴纳土地增值税，承受方：缴纳契税);

承受方不得因减免土地出让金而减免契税。

(二)国有土地使用权转让——二级市场(转让方：缴纳土地增值税，承受方：缴纳契税);

土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

(三)房屋买卖(符合条件的转让方需交土地增值税)

几种特殊情况视同买卖房屋：

1.以房产抵债或实物交换房屋:按房产折价款缴纳契税

2.以房产作投资或作股权转让(房地产企业以自建商品房投资交土地增值税)以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

3.买房拆料或翻建新房以购买方作为契税纳税人。

(四)房屋赠与(非公益性赠与需交土地增值税)

区分赠与与继承

1.各种赠与不动产行为，都是契税征税范围;

2.继承要加以区分：

(1)法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税;

(2)非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

(五)房屋交换(单位之间进行房地产交换应交土地增值税)

1.以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。

2.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。

二、纳税义务人、税率和计税依据

(一)纳税义务人

契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

单位包括内外资企业、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。

(二)税率：3%-5%的幅度比例税率

(三)契税的计税依据

是不动产的价格。由于不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：

1.房屋附属设施征收契税依据

(1)涉及土地使用权、房屋产权变动的缴契税

(2)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按合同规定的总价款计算征收契税。

(3)承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。

三、税收优惠

一、契税优惠

(一)契税优惠的一般规定：6项

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

3.对个人购买住房：

4.因不可抗力灭失住房而重新购买住房，酌情减免。

5.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

6.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

7.予以免税的外国驻华使馆、领事馆及其外交代表、领事官员等承受土地、房屋权属。

8.公租房经营单位购买住房作公租房，免征契税。

(二)契税优惠的特殊规定：9项

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