2017年注会考试《税法》第七章高频考点：房产税法

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【高频考点】房产税法

【考情分析】

考试频率：★★★★★

常考题型：单选题、多选题、计算题、综合题

学习要求：本节属于小税种中计算相对复杂的税种，要求学习税额计算时与税收优惠的结合，并掌握与其他税种之间的关系。

【主要内容】

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

一、纳税义务人

房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。具体包括：

二、征税对象——房产

与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税;

但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

三、征税范围

房产税的征税范围不包括农村。

四、税率、计税依据与应纳税额计算

1.税率

(1)从价计征：税率为1.2%;

(2)从租计征：税率为12%;

对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%税率征收房产税。

2.计税依据：从价、从租

(1)从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。(目的更有效提高土地利用率)

宗地容积率=建筑物总面积/地面面积

需要注意的特殊问题：

第一、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

(1)以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税;

(2)以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税

第二、融资租赁房屋

以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

第三、居民住宅区内业主共有经营性房产

由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中：

(1)自营的：依照房产原值减除10%-30%后的余值计征;

(2)出租的：依照租金收入计征。

第四、地下建筑物房产税规定

1.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。

2.对不同用途的独立地下建筑物房产税的减征：

(1)工业用途房产：房屋原价的50～60%作为应税房产原值

(2)商业和其他用途房产:房屋原价的70～80%作为应税房产原值

3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

4.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

2.从租计征——计税依据为房产租金收入。

【解析1】如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

【解析2】对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

3.应纳税额的计算

五、征收管理

(一)纳税义务发生时间

重点是：纳税义务发生时间——当月与次月区分

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