2017年注会考试税法考点：应纳税额计算

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【考点】应纳税额计算：按年计算，分期缴纳

【考频】高频考点

【难度】较难

(一)计税方法：从价计征和从租计征

(二)税率：按年计税

从价计征1.2%

从租计征12%

2008年3月1日起，个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

(三)计税依据

1.从价计征：计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。

(1)房屋原值：账面原价

自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

(2)原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施,不可随意移动的附属设备和配套设施。

更换附属设备和配套设施的，计入原值，扣减原来价值;

易损件、零配件更新不再计入房产原值。

(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。(资本化)

(4)对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

举例：某企业购买一宗40万平方米的土地使用权用于建造仓库，支付土地价款5000万元，新建仓库总建筑面积为10万平方米。

宗地容积率=总建筑物面积/总地面面积=10÷40=0.25

计入房产原值的地价=2×10×(5000÷40)=2500(万元)

(5)地下建筑：包括与地上房屋相连的以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等。

自用的地下建筑，按以下方式计税：

与地上房屋相连的地下建筑，应按照地上房屋建筑的规定计征房产税。(房屋地下室、地下停车场、商场地下部分)

2.从租计征：计税依据为房产租金收入。

【提示1】租金为劳务或其他形式抵付的，按同类租金计征。(不按实物的公允价值计税)

【提示2】免租期内由产权所有人从价计征房产税。

【提示3】一次收取跨年租金的，以当年租金收入部分计税。(增值税为收到预收款时产生纳税义务)

【提示4】出租地下建筑，按地上建筑出租计税。

(四)应纳税额的计算

从价计征：

全年应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

从租计征：

全年应纳税额=租金收入×12%(个人为4%)

【提示】重点为从价和从租计税相结合的计税。

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