2017年注会考试会计考点之投资性房地产的后续计量

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【考点1】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

【考频】高频考点

【难度】较难

1.投资性房地产——成本

——公允价值变动

2.公允价值变动损益

(三)采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

1.公允价值上升

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

2.公允价值下降

借：公允价值变动损益

贷：投资性房地产——公允价值变动

3.取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税(销项税额)

【提示】企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，也不计提减值准备。

【例题·多选题】下列表述中正确的有(　)

A.持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日

B.持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期

C.在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入建造成本

D.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本

【答案】BD。解析：选项A，持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为董事会或类似机构作出书面决议的日期;选项C，在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。

【考点2】投资性房地产的后续计量模式转换

【考频】中频考点

【难度】难

成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，按变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。

借：投资性房地产——成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

(递延所得税资产或负债

盈余公积

利润分配——未分配利润)

贷：投资性房地产

递延所得税资产或负债

盈余公积

利润分配——未分配利润

【例题·综合题】A企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，20×6年1月1日，将一栋写字楼于购入当日出租给B企业。该写字楼价款10000万元，假设按直线法计提折旧，使用寿命为10年，净残值为0。每年收取租金100万元(不含税)。20×8年12月31日，该写字楼可收回金额为6000万元，尚可使用年限不变。租金收入增值税税率为11%，假设按年从1月1日开始计提折旧，税法计提折旧的口径与会计一致。

(1)每年计提折旧时

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　1000

贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　1000

(2)每年收租金时

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　 111

贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　 100

应交税费——应缴增值税(销项税额)　　　11

(3) 20×8年12月31日计提减值时

借：资产减值损失　　　　　　　　　　　　　1000

贷：投资性房地产减值准备　　　　　　　　　1000

借：递延所得税资产　　　　　　　　　　　　 250

贷：所得税费用　　　　　　　　　　　　　　 250

20×9年1月1日，由于出租给B企业的写字楼所在地的房地产交易市场比较成熟，具备采用公允价值计量模式的条件，于是A企业决定对该项投资性房地产从成本模式计量转换为公允价值模式计量，当日该写字楼公允价值7000万元。20×9年12月31日，该写字楼公允价值为10000万元。假设A企业按净利润的10%计提盈余公积，企业所得税税率为25%。要求：根据上述资料编制A企业相关的会计分录。

(1) 20×9年1月1日，成本模式转公允模式时：

借：投资性房地产——成本　　　　　　10000

投资性房地产累计折旧　　　　　　 3000

投资性房地产减值准备　　　　　　 1000

贷：投资性房地产　　　　　　　　　　10000

投资性房地产——公允价值　　　　 3000

递延所得税资产　　　　　　　　　　250

盈余公积　　　　　　　　　　　　　 75

未分配利润　　　　　　　(750-75)675

【补充1】假设其他条件不变，20×9年1月1日，A企业决定对该项投资性房地产从成本模式计量转换为公允价值模式计量时，该写字楼公允价值为8000万元。

借：投资性房地产——成本　　　　　10000

投资性房地产累计折旧　　　　　 3000

投资性房地产减值准备　　　　　 1000

贷：投资性房地产　　　　　　　　　　10000

投资性房地产——公允价值　　　　 2000

递延所得税负债　　　　　　　　　　250

递延所得税资产　　　　　　　　　　250

盈余公积　　　　　　　　　　　　　150

未分配利润　　　　　　　　　　　 1350

【继续】(2)每年收租金时：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　111

贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　100

应交税费——应缴增值税(销项税额) 11

(3)20×9年12月31日公允价值变动

借：投资性房地产——公允价值变动 　3000

贷：公允价值变动损益　　　　　　　　 3000

借：所得税费用　　　　　　　　　　 1000

贷：递延所得税负债　　　　　　　　　 1000

【例题·单选题】下列表述中正确的是(　)。

A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失

B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量

【答案】D。解析：选项A，采用成本模式计量的投资性房地产发生减值时，需要确认减值损失;选项B，采用公允价值模式计量的投资性房地产不可以转换为成本模式计量;选项C，投资性房地产期末公允价值的变动金额应计入公允价值变动损益。

C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入其他综合收益

D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量

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