2018《经济法基础》考点：土地增值税的纳税人和征税范围

初级会计职称考试考察的就是对知识点掌握的熟练程度，因此，在基础阶段大家就要全面复习，把教材中的知识吃透，为方便考生复习初级经济法基础知识点，中公会计小编整理了常见的知识点，希望大家认真练习。

土地增值税的纳税人和征税范围

(一)纳税人

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

【相关链接】契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。

(二)征税范围的一般规定

1. 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。

2. 土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。

3. 土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税。不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括：

(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为;

(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

(三)特殊业务的处理

1. 房地产的交换

(1)房地产交换属于土地增值税的征税范围;

(2)对居民个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

2. 合作建房

对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

3. 房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。

4. 房地产的抵押VS抵债

对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税;如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。

5. 房地产代建行为：不属于土地增值税的征税范围。

6. 房地产进行重新评估而产生的评估增值：不属于土地增值税的征税范围。

7. 房地产开发企业

(1)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

(2)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应“视同销售”房地产，征收土地增值税。

8. 自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

9. 企业改制重组

(1)企业发生整体改建的(不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务)，对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

(2)按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

(3)按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

(4)单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

(5)上述政策不适用于房地产开发企业。

10. 其他税收减免规定

(1)纳税人建造普通标准住宅(不包括高级公寓、别墅、度假村等)出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税;因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

(3)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

土地增值税应纳税额计算的总体思路

1. 确定扣除项目金额

2. 计算增值额

增值额=房地产转让收入-扣除项目金额

【提示1】纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

【提示2】土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。(2017年新增)

3. 计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

4. 确定适用税率及速算扣除系数。土地增值税实行4级超率累进税率，税率表如下：

土地增值税4级超率累进税率表

5. 计算应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

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