2018初级《经济法基础》考点：房地产流转相关税

初级会计职称考试考察的就是对知识点掌握的熟练程度，因此，在基础阶段大家就要全面复习，把教材中的知识吃透，为方便考生复习初级经济法基础知识点，中公会计小编整理了常见的知识点，希望大家认真练习。

【知识点】：房地产流转相关税

契税的纳税人和征税范围

(一)纳税人

契税的纳税人，是指在我国境内承受(受让、购买、受赠、交换等)土地、房屋权属转移的单位和个人。

(二)征税范围

1. 一般范围

(1)国有土地使用权出让;

(2)土地使用权转让，包括出售、赠与、交换或者以其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为，但不包括农村集体土地承包经营权的转移;

(3)房屋买卖;

(4)房屋赠与;

(5)房屋交换。

2. 视同发生应税行为

(1)以土地、房屋权属作价投资、入股;

(2)以土地、房屋权属抵债;

(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;

(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

3. 土地、房屋典当、继承、分拆(分割)、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范围。

4. 公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。

5. 企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

契税应纳税额的计算

1. 应纳契税税额=计税依据×税率

2. 契税采用比例税率，并实行3%～5%的幅度税率。

3. 计税依据

(1)以成交价格为计税依据

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。

【提示】计征契税的成交价格不含增值税。

(2)以价格差额为计税依据

①土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。

②交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

【提示】此处的“交换”是指以房换房、以地换地、房地互换，如果是以房(地)抵债、以房(地)换货，应视同房屋(土地)买卖缴纳契税。

(3)补交契税

以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时(转让方)应补交契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。

(4)核定计税依据

①土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定计税依据。

②对成交价格明显低于市场价格而无正当理由的，或所交换的土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关参照市场价格核定计税依据。

契税的税收优惠

1. 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

2. 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

3. 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

4. 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

5. 纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

6. 经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款。

契税的征收管理

1. 纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

2. 纳税地点：土地、房屋所在地的税务征收机关。

3. 纳税期限：纳税义务发生之日起10日内。

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